五楊高架大樓  楊梅買屋 / 楊梅買房 - 楊梅社區推薦近龍科稀有3+1房雙車位

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：1498 萬 (含車位價)
參考單價：22.86 萬/坪
地址：桃園市楊梅區梅獅路二段地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
社區：新都悅
格局： 3+1房(室) 2廳 2衛 2陽台 1廚房
總坪數：65.54 坪 (不含車位面積)
主建物面積：27.17 坪
附屬建物面積：4.33 坪
共同使用：11.64 坪
其他面積：22.4 坪
土地面積：8.23 坪
樓別/樓高： 4樓 / 13樓
屋齡：11 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 電梯大樓
車位：坡道平面式
車位描述：連號雙車位
電梯：有

詳細資訊

管理方式：保全公司
管理費：2558 元/月
管理描述：24H
鄰近學校：瑞塘國小、瑞坪國中
生活機能：萬大市場、全聯
附近交通：五楊交流道、埔心車站
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 格局稀有且實用：3+1 房配置在該總價區間較少見，適合多人口家庭，動線規劃彈性高。 2. 停車資源稀缺：雙車位且相鄰，解決了大型家庭或擁有兩台車主的停泊痛點，並配有坡道平面式設計，進出便利。 3. 生活機能完善：鄰近瑞塘國小與瑞坪國中，方便子女就學；萬大市場、全聯等設施滿足日常採買需求。 4. 交通便利性：靠近五楊高架及國道 1 號，通勤至桃園市區或新竹龍科園區時間成本較低。 5. 社區管理安全：24H 保全與收發室服務，提升居住安全性。
劣勢 (Weaknesses)	1. 屋齡漸增：建物已達 11 年，外觀或公共設施可能稍顯老化，未來維修基金使用或內部裝潢需評估成本。 2. 總價門檻高：單價約 22.86 萬元/坪，加上雙車位及低公設優勢，總價近 1500 萬，對購屋者購屋能力要求較高。 3. 樓層視野與隱私：位於 4 樓（共 13 樓），屬於中段偏下樓層，若前方無遮擋則無大礙，但相比高樓層可能缺乏景觀優勢或較受地面噪音影響。 4. 管理費考量：每月 2558 元的管理費對於一般公寓族是合理範圍，但需確認長期提撥是否充足。
機會 (Opportunities)	1. 區域增值潛力：楊梅龍科園區持續發展，若產業人口穩定流入，租賃需求與轉手價值可能維持穩健。 2. 裝修再投資彈性：因屋齡尚輕（約十年內），買家可透過現代化裝潢提升質感，增加未來 resale value（轉售價值）。 3. 自用或投資雙贏：此區域對租屋族群吸引力大，若未來有換屋需求，出租回報率尚可，具長期持守潛力。
威脅 (Threats)	1. 市場景氣波動：房地產利率變動可能影響貸款壓力，且房市若進入調整期，短期持有成本會上升。 2. 同區新成屋競爭：附近若有新案推出，可能以新房優勢吸引買家，對該中古屋的持價造成挑戰。 3. 交通壅塞風險：五楊交流道雖方便通勤，但尖峰時段可能面臨車潮壅塞，長期居住舒適度受影響。 4. 產權風險評估：需確認建物是否有長期漏水問題或社區糾紛，這將直接影響交易與未來維護成本。